二手房貸款辦不下來算違約嗎?

 　　隨著房價的不斷上漲，現在大多數人買房都是首付+貸款，但是在買二手房的時候，買賣雙方已經達成協議，卻因為貸款沒辦下來導致交易失敗，那麼在二手房的貸款流程有哪些?如果房貸辦不下來該誰來承擔違約責任?

　　1、提交二手房貸款所需材料

　　買房人需提供：身份證、戶口本、結婚證或離婚二胎房貸證+離婚協議或法院判決書(僅限已婚或離婚人士)、收入證明、6個月內銀行流水、貸款銀行儲蓄卡，同時也要提交購房合同，即《存量房買賣合同》。

　　2、銀行對申請貸款房屋進行估價

　　一般，銀行會交由專業的機構進行評估。

　　3、銀行審批

　　審批通過後銀行會出具批貸函，向賣方證明銀行房貸二胎同意放款給購房人，賣方房屋二胎可放心將房屋過戶給購房人。

　　4、過戶

　　在實施了不動產登記制度後，現在過戶時，僅需要買賣雙方本人到不房子二胎動產登記機構將原來的房產證換成不動產權證，不動產權證上直接登記購房人的名字就可以了。

　　5、將不動產權證交給銀行做抵押

　　到不動產登記部門辦理《不動產登記證明》，用以房屋二貸證明此房產上有銀行的抵押權，一般銀行會交給專門的機構代辦房屋抵押事項。

　　6、銀行放款

　　經貸款行同意發放的貸款，辦妥有關手續後，貸款行按照借款合同約定，將貸款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內。

　　我們在購買二手房時，可能有各種各樣的原因造成銀行拒貸，如果房貸辦不下來違約誰承擔?

　　1、購房人自身的原因誰承擔?

　　在辦理貸款是購房人提供了虛假材料，或是有誤的虛假信息造成貸款失敗，需要貸款人自己承擔違約責任。

　　很多情況是貸款人的個人征信不過關，如果個人的不良信用記錄是非惡意造成的，一般情況下購房人跟銀行協商，或是去其他銀行辦理貸款即可解決貸款問題。但如果是較為嚴重的逾期比如信用卡連續3次或兩年內累計6次逾期，且金額較大，基本可以確定貸款失敗，再如，很多年輕人在大學時申請過助學貸款，沒有按時還款也會影響自己的信用記錄，這些都是購房者自身造成的，需要購房者自己承擔相應的違約責任。

　　2、賣房人的原因誰承擔?

　　購買二手房時由於房屋的產權、房齡等信息也有可能造成辦理不了貸款的情況，這種情況下，違約責任需要賣房人來承擔，在購買二手房時，除了核對房屋的詳細信息以外，在簽訂合同時也要明確違約責任和違約後的賠付。也有一些情況是因為開放商的疏忽少提交或是提交資料有誤而造成的貸款審批失敗，違約責任需要開發商來承擔。

　　3、銀行審批貸款慢誰承擔?

　　購房人提供的材料和征信都沒有問題，材料交上去遲遲沒有放款，因為銀行的審批周期較長，在約定的期間沒有放款成功，貸款人可以按照合同約定主張銀行承擔責任。如果遇到政府政策變動或是銀行的貸款政策發生變化，銀行停止了房貸業務，雙方可協商解決，協商不成也只能采用法律程序解決。

　　在實際案例中，法院在判決時也會首先以合同約定為准，所以大家在簽訂合同時就將違約責任等條款落實到合同中，一旦出現問題也好有足夠的證據維權，將損失減到最少。同時在辦理貸款是提交的資料也要細心核查，盡量不要出錯。

房產知識：按揭房子可以抵押貸款 住房公積金貸款買房條件

 　　在買房的時候，大多數人都會考慮按揭的辦法，但按揭方法也未必能凸顯出作用，因為個人的回訪能力不一樣，所以成功率也會變化。大家要了解清楚每一種按揭的注意二胎房貸事項及可能存在的風險等等。下面就是關於按揭房子可以抵押貸款以及住房公積金貸款買房條件的內容，如果大家願意考慮，貸款會有比較不錯的幫助。

　　按揭房子可以抵押貸款

　　就目前各行規定來看，很多銀行都不接受為個人辦理房屋二次抵押業務，但是貸款還清之後，可以抵押貸款。所以按揭房只有在貸款全部還清之後，借款人才有申請房屋抵押貸款的可能。若是申請者打算個人來安排按揭房產申請抵押貸款事宜的話，房子二胎那麼比較合理的方法，就是找房屋二胎到資金比較充裕的親友，湊足剩餘房貸的錢，然後拿去銀行將房產的剩餘貸款還完，並對房產完成解抵押，然後再將已經解抵押的房產抵押給銀行。

　　住房公積金貸款買房條件

　　1、只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請房貸二胎住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請住房公積金貸款。

　　2、參加住房公積金制度者要申請住房公積金個人購房貸款還必須符合以下條件：即申請貸款前連續繳存住房公積金的時間不少於六個月。

　　3、配偶一方申請了住房公積金貸款，房屋二貸在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。計算房屋按揭貸款(商業貸款方式)的月供、房貸利息和還款總額。可計算等額本金和等額本息兩種還款方式。本計算器適用於按月分期償還本息的貸款，不適合一次性還本的貸款。

　　4、貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時，除必須具有較穩定的經濟收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務。

 

 

地段好但房齡大!這樣的二手房值得買嗎?

 　　買房，部分預算不高的購買者一般都要面臨兩難的選擇，要麼購買市區地段好但房齡大的二手房，要麼購買郊區的新房。

　　那麼，問題來了

　　地段好但房齡大的二手房

　　到底值不值得購買呢?

　　今天和大家分析一下

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　　地段好房齡大二手房的優點

　　1.地理位置好，出行方便，周邊配套成二胎房貸熟，教育資源豐富

　　這類房子主要集中在核心城區，其一般位於交通方便、配套成熟的地段，首先由於處於中間位置，所以去到哪裏都不會太遠;其次，交通方便，可以搭乘的交通工具多，比如公交、地鐵、BRT(快速公交)等;居住在這類房子中，上下班途中耗費的時間短，節省了時間成本。

　　而且，這類房屋周邊的居民多，生活氛圍濃厚，各方面的生活配套都非常齊全，生活非常方便。更有看點的是，通常核心城區，文化底蘊都比較豐富，圍繞的名校教育資源也是相房屋二胎對很好的。

　　2.價格較低，公攤少，實用率高

　　在房屋的定價上，會考慮到二手房的折舊率房屋二貸。由於房齡老，剩餘的土地使用年限短等原因，這類二手房的價格比周邊同地段的新房要低不少。不少二手房的戶型小，60-70平就能做到2房，房屋的總價也低;再加上樓梯房的公攤面積小，套內實際可以使用的面積也比較大。

　　地段好房齡大二手房的缺點

　　1.比較破舊，小區內環境一般，或是單體樓

　　這類老房子建設的時間比較早，小區一般沒有什麼綠化等規劃可言，房子建得密集，樓間距一般比較小，有的發生火災，消防車根本就開不進來。加之20年左右的風吹日曬，房子比較破舊。

　　甚至有些老房子也僅僅是一棟單體樓。

　　2.車位不足，物業管理差

　　小區的物業費比較低，與之匹配的物業服務和管理比較差，在小區衛生、門禁、安保、消防等方面，做得並不好。車位不足，會導致業主亂停車，大清早經常會有急躁的業主因為別人家的車擋住了路，而不停地按喇叭，影響到整個小區的人休息。

　　3.買後得翻新裝修

　　老房子的裝修一般都比較差，尤其是廚房和衛生間。因此購房者買到房後，還得敲掉原來的裝修部分，再次重新裝修，裝修會受到房屋結構的限制等。

　　4.貸款的年限有限，還貸壓力大

　　這點購房者一定要注意，因為一般來說二手房房齡+貸款年限，不得超過30年或者40年(具體視銀行政策而定)。由於其貸款的年限短，意味著每個月的月供房貸二胎高，還貸壓力大。

　　5.房屋質量難以保障

　　因為這樣的二手房是由90年代建造的房屋，所以大多為磚混結構，再加之使用的時間久，房屋質量就難以保障了。如果要翻新，也得費一些功夫。

　　6.鄰居的層次參差不齊

　　買房時，我們的鄰居很重要。老舊二手房的居民大多以中房子二胎老年人為主，生活習慣等各方面，都和年輕人不一樣。年輕人居住在此處，難以融於環境，難以認同這種生活氛圍。

　　買房建議

　　對於第一次買房的剛需族來說，還是可以考慮入手這類房屋的，先上車，作為過渡。地段好的房子，特別是帶有學位的，以後轉手也是很搶手的。

　　要是不打算轉手，長住的，這類房屋至少將來拆遷的時候，也能賺上一筆。

　　此外，值得注意的是，如果個人購買此類房屋，就要注意問清楚剩餘的使用年限、了解房屋本身的質量、考察小區的配套設施和整體環境、留意小區的安保措施和居住人群的特點等;另外，考慮到自己家庭居住人口的構成，老二手房一般沒有電梯，如果有老人居住，會不方便。如果有小孩的，還要考慮一下將來孩子入學的問題，了解一下你購房的房子有沒有學位被占用的情況。最後，還要核查一下前業主戶口有沒有成功遷出了，方便日後自己家庭戶口的遷入。

 

房齡與貸款的關系是什麼?如何辨別二手房的真實房齡?

 　　購房者在辦理二手房貸款的時候，通常銀行就會根據二手房的房齡以及借貸人的征信、還貸能力來決定放款額度或是否放貸。

　　房齡與貸款的關系

　　房齡是自房屋竣工驗收合格交付使用之日二胎房貸起開始計算房屋的年限，房齡不但影響房屋本身的硬件環境，也會影響貸款年限和成數。銀行對於房貸的年限是有要求的，通常是不超過30年。而對於房齡較大的房子要求會更為嚴格，最長貸款年限計算：貸款年限+房齡<50，甚至有銀行規定，貸款年限+房屋房齡不超過30年，具體還要看購房者所在城市。如果房屋太老不僅貸款額度較低，或者有的銀行直接不予放貸。

　　如何辨別二手房的真實房齡?

　　1、去房產管理部門查房屋檔案

　　這是比較靠譜的一個方法，因為不管是哪種類型的房子，都會房屋二胎在相應的產權部門進行信息登記，不過需要房主攜帶房產證和身份證等材料才能查詢。

　　2、查看房產證

　　房產證上不會寫明房屋的真實年齡，但是購房者可以從上面的信息獲得參考。房子二胎二手房的房齡一般要比房產證登記時間要長一兩年的時間。但需要購房者注意並非房產證和土地證就能正確反映房屋的年齡。比如房改房，一旦上市交易，就會產生新的房屋二貸土地證和房產證，即使去房管部門查詢，也未必能完全查清楚，只有去其原所屬單位主管部門才能查到。

　　3、走訪詢問老業主

　　相對於查檔案和房產證，購房者詢問老業主要有效得多，老業主房貸二胎一般對房齡記的都比較清楚。

　　4、肉眼觀察判斷大概

　　購房者首先住宅樓的外觀能判斷出大概，比如現代的建築大多是刷牆漆或瓷磚裝修，再久一點之前的是用水泥粉刷，如果是紅牆磚瓦的就更久遠了。

　　從房屋的牆面門窗和裝修也能大概看出房子的新舊程度，但不排除有的房東把房子重新粉飾過，那購房者可以進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難改，下水道、地漏、馬桶等的使用程度都可以拿來做參考。

 

二手房貸款時應該注意哪些細節，才能減少貸款被拒

 　　與新房相比，二手房可即買即住，配套較完善，所以備受廣大購房者的青睞。不過，在這個高房價時代，買二手房往往也需要貸款，二手房的貸款往往也比一手房難度要大。

　　對此，二手房貸款時應該注意哪些細節，才能減少貸款被拒的二胎房貸可能呢?小編在這為您一一道來。

　　1、注意名下房屋數量

　　當前各地樓市調控的不斷升級的背景下，銀行往往會拒絕為名下已經有兩套或更多房產的購房者提供貸款。所以，了解各銀行貸款規定，合理選擇貸款人，要注意貸款人名下的房產套數，不要超過銀行規定。

　　2、房齡過老影響貸款

　　銀行在審批房貸時，往往會審查二手房的房齡，一般來房屋二胎說，房齡越老，貸款額度就越低，對於房齡超過30年的二手房，銀行很可能直接拒貸!因此，購房者最好遠離房齡太老的二手房。

　　3、地段不要太偏

　　購房人所購房屋的位置、面積等因素，也會一定程度影響銀行貸款審批額度。地段好的房屋，相對升值保值空間更大，多受銀行青睞，而一些位置不佳的房屋，貸款額度往往房貸二胎會很低，甚至還有可能直接被銀行拒貸!

　　4、貸款人職業很重要

　　銀行認定的優質客戶往往是教師、律師、醫生等職業群體，這些人的收入相房子二胎對較高且穩定，一直都是銀行貸款最容易獲批的人群。所以，最好讓有好容易被銀行認可職業的家庭成員申請貸款。

　　5、個人征信良好

　　個人征信是銀行審批貸款的重要審查條件，如果借款人的房屋二貸個人征信良好，不僅可以快速獲得貸款，甚至在現在貸款政策收緊的大環境下，還可能享受到一定的優惠。所以，有購房計劃的您最好保持個人征信良好，比如按時還信用，及時繳納生活費用等。

　　6、所購房屋產權明晰

　　如今，二手房交易糾紛問題屢見不鮮，其中以房子產權不明居多，所以，買二手房時，購房者要確定房子產權是否明確，千萬不要買那些沒有房產證的房子，比如小產權房等，要知道沒有房產證，可是無法辦理按揭貸款的!